En el año 2010 se produjeron en España 110.321 disoluciones de matrimonios, un 3,9% más que en 2009, aunque lejos del máximo de 145.919 alcanzado en 2006.
Seguramente muchos se habrán separado pero seguirán unidos por la hipoteca. estos “Hipo-casados” se enfrentan a un importante problema, ya que la caída del precio de la vivienda no les permite salir del embrollo por la puerta natural: Vender y repartirse el dinero.
Y es que en hipotecas contratadas en los últimos 6 años, es posible que la deuda hipotecaria supere con mucho el 80% del valor actual de la vivienda.
Además, la situación puede complicarse por la variación de ingresos que puede haber sufrido la pareja (o incluso paro), o la existencia de avalistas por una de las partes de la pareja.
En caso de separación, ¿qué podemos hacer con la vivienda?
Existen diferentes soluciones, pero todas están condicionadas a la situación particular de cada pareja.
A continuación explicamos las mismas, y lo que deberíamos tener en cuenta:
1. Vender la vivienda de mutuo acuerdo
La solución más fácil puede ser proceder a la venta de la vivienda, cancelar la deuda hipotecaria, y repartirse el dinero sobrante.
Esta opción se encuentra con 3 posibles obstáculos:
– Una de las dos personas quiere quedarse en la vivienda y/o no venderla
– El estancamiento actual del mercado inmobiliario hace que la venta de una vivienda se convierta en una tarea difícil, que puede demorarse en el tiempo (más de lo que una pareja en crisis podría soportar), o que puede implicar una importante rebaja en el precio de venta si se quiere dar una solución rápida. Aquí es donde la elección de un buen agente inmobiliario puede ayudar a dar salida más rápidamente a la vivienda, dado su conocimiento del mercado y su capacidad para gestionar su cartera de clientes.
– El saldo de la hipoteca debe ser inferior al importe de venta, ya que de lo contrario el Banco debe autorizar la conversión del importe de la hipoteca que no se cancela con la concesión de un préstamo personal o similar. y esto es algo, que además de seguir manteniendo a la ex-pareja unida por una deuda, no resulta fácil de aprobar por la entidad financiera.
2. Dación en pago
Si la venta resulta difícil, otra opción es intentar que el Banco se quede nuestra vivienda a cambio de saldar la hipoteca. El inconveniente de esta opción es que el Banco no está obligado a aceptarlo y no suelen estar por la labor, sobre todo si la hipoteca se estaba pagando con regularidad. Plantearle una futura incapacidad de pago puede ser una medida de negociación con la entidad…
3. Un miembro de la pareja se queda con el 100% de la vivienda
En este caso el factor fundamental para seleccionar la mejor opción es el régimen por el cual hemos adquirido la vivienda:
– Si estamos casados en régimen de separación de bienes (lo habitual en catalunya) o somos pareja y la vivienda la compramos en proindiviso, deberemos hacer una extinción de condominio ante Notario donde uno se adjudique el 100% de la vivienda.
– Si por el contrario estamos casados en régimen de gananciales y la vivienda es ganancial, existen dos procedimientos: (1º) El primero, ante Notario, donde liquidamos la sociedad de gananciales adjudicándose la vivienda uno de los miembros o (2º) vía judicial donde un juez liquida la sociedad de gananciales.
El problema que nos encontramos en estos casos es que por el hecho de que uno se adjudique el 100% de la vivienda y se comprometa (ante juez o notario) a pagar el 100% de la hipoteca, el otro miembro de la pareja no queda liberado de su obligación al pago de cara al banco. Si su expareja incumple en el pago, la entidad financiera puede ir contra él.
Esto mismo se aplica también para los avalistas, quienes también seguirán apareciendo en nuestro historial crediticio en Banco de España (CIRBE), ya que de cara al banco seguimos siendo deudores del préstamo hipotecario. Esto puede limitar la capacidad de pedir otro préstamo hipotecario en el futuro
Para evitar problemas, lo mejor es que al firmar la extinción de condominio o liquidación de sociedad de gananciales (notarial o judicial), se cancele a la vez el préstamo hipotecario, constituyendo uno nuevo el miembro de la pareja que se adjudica la vivienda.
Aunque a día de hoy esto supone probablemente encarecer el préstamo (por los diferenciales superiores que aplican los bancos) se trata sin duda de un mal menor.
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